Как можно продать квартиру, находящуюся в ипотеке?

Содержание
  1. Как продать квартиру в ипотеке
  2. Какиеу вас права на купленную в кредит квартиру
  3. Гденайти покупателя на такую квартиру
  4. Способыпродажи квартиры с обременением
  5. 1.    Досрочное погашениеипотеки
  6. 2.    Продажас погашением ипотеки во время сделки
  7. 3.    Продажанедвижимости вместе с долгом
  8. 4.    Продажаквартиры банком
  9. Как продать квартиру в ипотеке и купить другую | Ипотека онлайн
  10. Реальные способы избавиться от ипотечного жилья
  11. Варианты с помощью покупателя
  12. Можно ли продать квартиру купленную в ипотеку за наличный расчет – порядок действий
  13. Без снятия обременения, когда у покупателя ипотека того же банка – алгоритм
  14. Теперь о некоторых нюансах
  15. Какие следующие шаги должны сделать клиенты
  16. Можно ли продать квартиру взятую в ипотеку, если покупатель – ипотечный клиент другого банка
  17. Однако можно попробовать некоторые альтернативные варианты
  18. Если использовали материнский (семейный) капитал
  19. Продажа квартиры в ипотеке: особенности процедуры
  20. Права владельца на кредитную квартиру
  21. Можно ли продать квартиру в ипотеке
  22. Кто и зачем продает квартиры в ипотеке
  23. Кто покупает квартиры в ипотеке
  24. Законодательные нормы
  25. Согласие банка на продажу квартиры в ипотеке
  26. Как можно продать квартиру в ипотеке?
  27. Досрочная уплата ипотеки
  28. Продажа с помощью банка
  29. Продажа с погашением ипотеки в ходе сделки
  30. Как продать квартиру в ипотеке и купить другую
  31. Причины для продажи квартиры
  32. Кто готов купить квартиру в ипотеке?
  33. Способы продажи
  34. Досрочное погашение ипотеки
  35. Продажа с погашением ипотеки по ходу сделки
  36. Продажа жилья вместе с долгом
  37. Продажа недвижимости банком
  38. Список документов
  39. Каковы риски?

Как продать квартиру в ипотеке

Как можно продать квартиру, находящуюся в ипотеке?

Вот сейчас куплю квартиру, а что потом?А если переезд? Или выплачивать не смогу? Или дети появятся и нужно будет большекомнат?..

Зачастуюэти вопросы мешают спать тем, кто задумывается о покупке собственнойнедвижимости, и не дают решиться на сделку. Действительно, можно ли будетпродать квартиру, если до окончания выплат еще несколько лет и миллионов, ажизненные обстоятельства изменились? Спойлер — можно! Причем существуетнесколько законных способов. Разберемся со всеми.

Какиеу вас права на купленную в кредит квартиру

Чтоже такое ипотека? Если объяснять простыми словами, то это кредит под залогнедвижимости. То есть банк дает вам деньги под залог покупаемой вами квартиры.Это называется обременение. Снять обременение с квартиры можно после полногопогашения займа.

Права заемщиков регулируются Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 N 102-ФЗ.

В Статье 29 говорится о праве залогодателя пользоваться заложенным имуществом. Покупатель квартиры в ипотеку может использовать ее по прямому назначению: для проживания, сдачи, регистрации жильцов и т.д.

Что касается права на продажу недвижимости, есть некоторые нюансы. О них говорится в Статье 37: Отчуждение заложенного имущества. Квартира, заложенная по договору об ипотеке, может быть отчуждена залогодателем другому лицу, в том числе путем продажи, но лишь с согласия залогодержателя — банка, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

Следовательно, если вы захотите продать квартиру, находящуюся в ипотеке, первый шаг — обращение в банк, выдавший кредит. В противном случае сделка может быть оспорена, а недвижимость может перейти в собственность банка, к тому же, с вас могут потребовать возмещение убытков согласно пункту 2 Статьи 346 Гражданского кодекса РФ.

Гденайти покупателя на такую квартиру

Зачемпокупателю квартира с обременением, если можно купить без? С одной стороны, да,ведь сделка может нести для него определенные риски. Но ведь на любуюкастрюльку найдется своя крышечка. И чаще всего в качестве «крышечек» выступаютриелторы. Объясним, почему.

Какправило, квартира с обременением выставляется на продажу по сниженной стоимости— иногда до 30% ниже рынка. И этим пользуются опытные риелторы. Они хорошознают рынок, юридически подкованы, готовы рисковать и могут заплатить вперед.Поэтому обычно первыми откликаются на подобные объявления.

Такжепрофессиональные игроки рынка могут помочь потенциальным покупателям поборотьсомнения. Допустим, кому-то срочно нужна квартира большей площади, но денег напокупку мало. Такие клиенты готовы рискнуть и приобрести квартиру в ипотеке сдисконтом 10-20%, но только при условии, что им будет помогать специалист,которому они полностью доверяют.

Третья группа покупателей — ищущие именно вашу квартиру. Например, у застройщика есть очень удачная планировка — лучшая в доме. Но все квартиры уже распроданы. Если такой объект с обременением появится в продаже, на него найдутся покупатели несмотря на риски.

Способыпродажи квартиры с обременением

Повторимеще раз — просто взять и продать такую квартиру по договору купли продажи неполучится. Начать нужно с похода в банк.

Существует4 способа продать ипотечное жилье:

  1. Досрочноепогашение ипотеки
  2. Продажас погашением ипотеки во время сделки
  3. Продажанедвижимости вместе с долгом
  4. Продажаквартиры банком

Разберемся, как ими воспользоваться.

1.    Досрочное погашениеипотеки

Простой с точки зрения понимания способ, но сложно осуществимый,т.к. нужно найти покупателя с наличными средствами. Он платит вам задаток,которым вы гасите остаток долга. Затем снимаете обременение и продаете квартирууже без ипотеки.

Преимущества

  • Нет зависимости от решения банка
  • Этапы сделки просты и прозрачны
  • Сама сделка проходит быстро

Недостатки

  • Самый рискованный способ для покупателя — найти его будет сложно
  • Если с продавцом что-то случится после передачи задатка, но до сделки, вернуть деньги будет проблематично
  • Нотариальное оформление договора защищает покупателя, но урегулирование споров через суд занимает много времени

Этот способ используется довольно редко. Как правило, когда речьидет не об очень больших суммах.

Как это происходит

  • Нужно получить согласие банка на продажу заложенной недвижимости и вместе с ним определить сумму оставшегося долга.
  • Потом составить предварительный договор купли-продажи и заверитьего у нотариуса. Это защитит интересы обоих сторон.
  • Отразите в договоре, что покупатель погашает ипотеку за владельца продаваемой недвижимости, а остаток долга вносится как задаток. Лучше договориться именно о задатке (Статья 380 ГК РФ), поскольку если сделка сорвется по вине покупателя, задаток останется у продавца квартиры. А если по вине продавца, то покупатель сможет вернуть себе деньги в двойном размере.
  • Дальшенеобходимо выписать всех зарегистрированных в квартире, включая собственника инесовершеннолетних.
  • После этого возьмите у покупателя задаток, равный остатку поипотеке, погасите кредит и снимите обременение с квартиры.
  • Подпишите договор купли-продажи, зарегистрируйте переход правасобственности и получите от покупателя оставшуюся сумму.

2.    Продажас погашением ипотеки во время сделки

Популярный вариант продажи ипотечных квартир. Часто применяетсякак для первичной, так и для вторичной недвижимости. В этом случае банкпринимает участие в сделке в качестве непосредственного получателя задатка.Саму сделку проводит продавец, как правило, с привлечением профессиональногориелтора.

Особенность такой сделки — использование двух банковских депозитарных ячеек.

Преимущества

  • Наиболее безопасная сделка, в которой все стороны защищены
  • Продавец спокоен, т.к. покупатель уже заплатил банку и вряд ли куда-то исчезнет
  • Покупатель спокоен, т.к. в случае форс-мажора сможет вернуть деньги, уплаченные банку продавца
  • Банк гарантированно получает оплату ипотечного кредита, а также выступает гарантом данной сделки

Недостатки

  • Сроки и даты устанавливаютсябанком и/или по его требованию, т.к. он фактически контролирует проведениесделки

Как это происходит

  • Нужно получить согласие банка на продажу заложенной недвижимости и вместе с ним определить сумму оставшегося долга.
  • Покупатель должен положить денежные средства в две банковские ячейки: в первую остаток по невыплаченной продавцом ипотеке и во вторую оставшуюся сумму за квартиру. Общую стоимость квартиры устанавливает продавец.
  • Дальше необходимо подписать договор купли-продажи и зарегистрировать сделку в Росреестре.
  • После регистрации перехода правасобственности залоговое обязательство переходит к покупателю, а деньги изпервой ячейки перечисляются напрямую банку.
  • После погашения кредита банк выдает покупателю закладную на квартиру, по которой тотполучает выписку из ЕГРН о снятии обременения. Это можно сделать через МФЦ.
  • После выполнения всех перечисленных условий продавец получаетдоступ ко второй банковской ячейке с остатком денег за квартиру.

3.    Продажанедвижимости вместе с долгом

Перейдем к сделкам с ипотечной недвижимостью, в которых покупателютакже нужен ипотечный кредит.

Перекредитование — схема продажи недвижимости, когда упокупателя недостаточно средств на покупку. Ему вместе с квартирой переходят обязательствапо ипотеке от продавца на тех же или других условиях.

Покупатель подает заявку на ипотеку в обычном порядке, а вкачестве объекта выбирает ипотечную квартиру. Если ипотека продавца былаоформлена в том же банке, принимается решение о возможности переоформленияпредмета залога.

В этом случае с покупателем заключаются договор уступки прав иобязанностей по кредиту (займу) и договор купли-продажи. Этот способ занимаетменьше времени, т.к.

покупателю не нужно предоставлять документы по самойквартире, они уже есть в банке.

Если квартира была приобретена в ипотеку другого банка,рассматривается вариант перекредитования, при котором покупателем выступаетновый банк.

При этом залоговые права на квартиру в Росреестреперерегистрирует сама кредитная организация.

Преимущества

  • Риски сторон сведены к минимуму, т.к. в сделке активное участие принимает банк
  • Покупатель получает возможность приобрести квартиру в ипотеку по цене ниже рыночной

Недостатки

  • Это сложная сделка, в которой требуется соблюдение многих условий
  • Как правило, подобными сделками занимаются аккредитованные агентства — это стоит довольно дорого

Как это происходит

  • В первую очередь продавец должен сообщить банку о своем желании продать квартиру и досрочно погасить ипотеку.
  • Дальше нужно найти покупателей, которые хотят купить даннуюквартиру в ипотеку. Иногда их может порекомендовать сам банк. Обратитевнимание, что у будущих покупателей должна быть сумма первоначального взноса вразмере не менее оставшегося невыплаченного продавцом кредита.
  • Продавцу нужно заключить с покупателем договор задатка изаверить его у нотариуса. В документе обязательно укажите, в каком банке будетоформлена ипотека на приобретение квартиры.
  • Покупатель должен внести первоначальный взнос в качестве оплаты остаткапо ипотечному кредиту продавца. Лучше, если деньги будут переданы непосредственносотруднику банка.
  • После этого происходит снятие обременения с квартиры. Процедура проводится бесплатно в течение трех дней. Оплатить нужно будет только выписку из ЕГРН, которая заменяет свидетельство о собственности.
  • Далее пакет документов нужно передать в банк, где будет оформлять ипотеку покупатель.
  • Следующий шаг — оценка квартиры.
  • Если банк одобрит покупателю сделку, необходимо подписатьдоговор купли-продажи, зарегистрировать переход права собственности и получить отпокупателя или его банка оставшиеся денежные средства.

4.    Продажаквартиры банком

Если дошло до этого, то дела у вас не очень хорошо. Данныйспособ применяется, если у заемщика серьезные просрочки по кредиту или онсообщает банку о невозможности дальше оплачивать ипотеку. Банки идут на продажуипотечной квартиры только тогда, когда остальные варианты работы с заемщикомуже исчерпаны.

Если вдруг вы оказались в подобной ситуации, не отчаивайтесь. Влюбом случае продать недвижимость можно. Важно только действовать в рамкахзакона и не скрывать информацию от банка или покупателей.

Обязательное условие для продажи ипотечной квартиры банком — согласиекредитной организации или фирмы, которой продан долг, а также заемщика.Недвижимость продается с торгов на специализированных площадках.

Преимущества

  • Банк все делает сам, от продавцакроме согласия ничего не требуется
  • Сделка абсолютно безопасна длявсех участников

Недостатки

  • Как правило, цена сильнозанижена, т.к. банк стремится вернуть заемные средства
  • Вырученная от продажи сумма можетбыть равна остатку по кредиту

Как это происходит

  • Необходимо получить согласие банка на продажу недвижимости. Как правило, банк сам выступает с подобной инициативой. И подписать согласие на продажу квартиры банком.
  • Далее банк оценивает квартиру,выставляет ее на торги и находит покупателя. Этот процесс может продолжатьсядлительное время, в течение которого цена будет уменьшаться. Продавец в данномслучае не может возражать.
  • При продаже квартиры будутзадействоваться 2 банковские ячейки. В одну покупатель должен положить остатокпо ипотеке. Во вторую — деньги для продавца. Может получиться, что втораяячейка окажется пустой.
  • После подписания ДКП продавцом ипокупателем, а также договора банка с покупателем,кредитная организация должна отправить документы в Росреестр для снятияобременения. После этого банк сможет открыть свою ячейку.
  • Продавец сможет открыть свою ячейку после регистрации перехода правасобственности.

Планируя покупку квартиры в ипотеку, не стоит переживать от том,что вы ее не сможете продать. Сможете! Главное, постарайтесь не допускатьпросрочек по платежу. Лучше возьмите кредит на больший срок с меньшейежемесячной нагрузкой и вносите досрочные платежи по мере возможности.

Прочитайте также: Как быстрее погасить ипотеку

Как продать квартиру в ипотеке и купить другую | Ипотека онлайн

Как можно продать квартиру, находящуюся в ипотеке?

Простыми словами и очень доступно в данном обзоре разъясняем – как продать квартиру в ипотеке и купить другую. Вопрос этот уже давно не для узкого круга заемщиков, а практически для половины обладателей залогового жилья. Данные статистики различаются, но примерно около трети рынка проданных квартир взяты с помощью банковских средств.

Вот история. Проходит некоторое время после приобретения квартиры, выплачена часть долга банку, и вдруг возникает необходимость продать или обменять квартиру в ипотеке. Что делать заемщику? Рассмотрим все нюансы решения этой проблемы.

Реальные способы избавиться от ипотечного жилья

Можно продать квартиру купленную в ипотеку. Но прежде — снять обременение банка, погасив весь долг. Вот почему самый простой и приятный способ требует много денег, потому что это всем известное ДПК – досрочное погашение кредита (в данном случае – полное). Если у заёмщика есть сумма средств для этого, ему остаётся:

К сожалению, такой большой суммы у многих нет, а продать квартиру купленную в ипотеку, надо. Ну что же, есть и другие варианты.

Варианты с помощью покупателя

Возможно продать квартиру в ипотеке двумя способами – все зависит от имеющейся у покупателя суммы средств.

Хлопотный и несущий в себе больше рисков способ – передача ипотечного долга покупателю. Такой способ приходится использовать, если покупатель найден, но у него нет собственных денег в размере стоимости всей квартиры, он в состоянии оплатить только часть стоимости, уже выплаченную продавцом.

Ему тоже придётся брать кредитные средства. Покупатель подает заявление на ипотеку по приобретению данной квартиры, остаток задолженности заемщика перед банком он будет выплачивать по новой ипотеке, а сумму, уже оплаченную по ипотеке продавцом, покупатель выплатит ему сразу.

Такая схема без вывода из залога, работает, к сожалению не во всех банках.

Например, можно провести такую сделку, не снимая залога Сбербанка в ипотеку Сбербанка. По ссылке статья, в которой описан порядок действий и есть образец договора купли-продажи.

Можно ли продать квартиру купленную в ипотеку за наличный расчет – порядок действий

Третий способ. Покупатель оплачивает полную цену квартиры – и часть, оплаченную на текущий момент продавцом, и оставшуюся часть ипотечного займа. Такой вариант реален, если у покупателя имеется достаточная сумма средств.

Как продать квартиру взятую в ипотеку при таком способе:

  • подписывается отдельный договор (соглашение) на задаток;
  • продавец получает задаток, достаточный для закрытия всей задолженности;
  • продавец вносит его в банк и оформляется ДПК, счет закрывается;
  • в регистрирующем органе обременение с квартиры снимается;
  • подписывается основной договор по ее продаже;
  • после этого продавцу возмещается покупателем сумма, выплаченная на данный момент продавцом по кредиту;
  • регистрируются договора и право собственности на данное жилье у покупателя.

Образец договора задатка и расписки есть в статье — Лучше аванс или задаток при покупке квартиры в ипотеку

Чтобы все прошло без проблем, особенно для покупателя, надо правильно продать квартиру в ипотеке – прежде всего, грамотно составить договор (соглашение) о задатке (ГК РФ, ст.380 (скачать)) с помощью опытного юриста.

Четвертый способ – безопасный, но невыгодный, когда в сделку включается кредитор.

Как банк продает квартиру в ипотеке и в каких ситуациях? Банк через риэлтерское агентство может выставить жилье на продажу за долги. Или он может обратиться с иском о взыскании в судебные органы, и по решению суда судебные приставы будут реализовывать жилье.

На торгах хорошей цены для заемщика в такой ситуации ждать не приходится. Банк заинтересован только в получении суммы всей задолженности (102-ФЗ, ст. 61 (скачать)), о прибыли заемщика он беспокоится не будет.

Поэтому такой способ заемщику нежелательно допускать, надо пытаться найти с банком компромисс.

При реализации ипотечных квартир возникает много различных нюансов. Беспокоит ипотечных заемщиков множество вопросов. Например, такие: квартира в ипотеке и как продать при разводе ее, дадут ли вторую ипотеку, как можно использовать маткапитал и другие. Рассмотрим основные проблемы заемщиков.

Без снятия обременения, когда у покупателя ипотека того же банка – алгоритм

Далеко не каждый покупатель захочет приобретать квартиру, заложенную банку. Поэтому продавцу приходится довольствоваться тем покупателем, которого он смог найти. В результате может случиться так, что покупатель сам имеет ипотеку, но готов приобрести еще жилье.

Вариант, когда эти ипотеки в одном банке, позволяет не снимать обременение в регистрирующих органах.

Как это делается? Банк, конечно, потребует погасить полностью текущий кредит продавца и затем оформит залоговую квартиру на нового заёмщика. Поэтому всю сумму придется выплатить покупателю.

В итоге ипотека продавца будет закрыта, а квартира будет по-прежнему в залоге, только у нового заемщика (102-ФЗ, ст. 38 (скачать)).

Рекомендуемая статья: Покупка квартиры в залоге Сбербанка в ипотеку Сбербанка

Теперь о некоторых нюансах

Покупатель с наличными средствами может использовать их для начального взноса своей ипотеки, а также для оплаты той суммы продавцу, которая им была уже по ипотеке оплачена.

Другой вариант. Покупатель может продать квартиру в ипотеке (текущей), скорей всего, по более низкой цене. Тогда средствами от этой продажи он может оплатить и часть продавца, и первоначальный взнос.

Но всё это возможно, только если банк согласится предоставить покупателю практически вторую ипотеку. Для этого он должен отвечать всем требованиям банка.

Кроме стандартных требований и документов для ипотеки банк будет тщательно проверять возможности нового заемщика оплачивать две ипотеки.

Что важно: какой возраст будет у него по окончанию второй ипотеки, наличие иждивенцев, не изменилось ли у него семейное положение, не увольнялся ли он с работы и другие нюансы.

Какие следующие шаги должны сделать клиенты

Рассмотрим детально данную ситуацию, как продать квартиру в ипотеке – в пошаговой инструкции всех действий двух клиентов одного банка:

  • вносится начальный взнос покупателем;
  • банк закрывает досрочно долг продавца, закрывает его ипотечный счёт;
  • на этом этапе уже возможно подписать договор на жилищный кредит с новым заемщикам (покупателем);
  • с ним же подписывает договор (купчую) продавец;
  • регистрация договоров проводится через МФЦ или в Росреестре.

Таким образом, обе сделки будут оформлены и зарегистрированы, а обременение снимут с продавца и одновременно зарегистрируют на покупателя.

Можно ли продать квартиру взятую в ипотеку, если покупатель – ипотечный клиент другого банка

Гораздо труднее найти выход, если покупатель нашелся, но своя ипотека у него в совершенно ином банке, и свободных денег нет. Можно ли продать квартиру купленную в ипотеку ему и как в этом случае?

Ведь он не может продать текущее жилье и сразу закрыть свой текущий кредит, не исключено, что он останется без крыши над головой, если банк не одобрит новую ипотеку.

Значит, приобретать её надо исключительно на средства ипотечного кредита.

Здесь и кроется главная проблема – вряд ли найдется банк, который согласится выдать жилищный кредит на квартиру с обременением другого банка.

Кажется, что данная проблема неразрешима.

Однако можно попробовать некоторые альтернативные варианты

Например, обратиться в какой-либо банк за обычным нецелевым займом.

Если клиент соответствует всем банковским требованиям, надежен и платежеспособен, вероятно, найдутся кредиторы, готовые выдать такой заем.

Конечно, под завышенные проценты, и придется подготовить множество документов. Дополнительный минус этого варианта – дадут его максимум до 7 лет. А при большой сумме кредита это большая ежемесячная выплата.

Второй способ продать квартиру в ипотеке покупателю предлагают риэлтерские компании. У них может быть услуга под названием Снятие обременения. Такая фирма может организовать юридическое сопровождение сделки, а главное – выдать заем продавцу из своих собственных инвестфондов на небольшой период времени.

Такой заем поможет закрыть весь ипотечный долг, закроется кредитный счет, снимется обременение, квартира станет свободной.

Тогда её можно продать кому угодно, в том числе и покупателю без денег, которому потребуется для этого ипотека, шансы на получение ее будут высокими, так как жилье стало чистым, без обременений.

Естественно, такая услуга платная, но, скорее всего, это лучше, чем поиск другого покупателя.

Если использовали материнский (семейный) капитал

Привлечение маткапитала имеет свои нюансы, их надо учитывать. В соответствии с законодательством, если при оплате жилья использовался маткапитал, то дети должны получить свои доли (256-ФЗ от 29.12.2006, ст. 10 (скачать)).

Это делается стандартной процедурой выделения долей собственников. Такая процедура занимает большое количество времени, ведь в ней участвуют органы опеки и попечительства. Они осуществляют надзор над тем, в каком объеме и как выделяются доли несовершеннолетних.

После такой процедуры дети получают свои доли в новой квартире.

Важно знать: Как выделить доли детям после погашения ипотеки материнским капиталом

Продать квартиру с материнским капиталом в ипотеке можно только для определенных целей, например, покупка новой жилплощади, строительство или размен. Органам опеки необходимо предоставить документы по новой жилплощади, которую покупают взамен продаваемой. Новая жилплощадь не должна уступать прежней ни по размерам, ни по условиям проживания.

Продажа квартиры в ипотеке: особенности процедуры

Как можно продать квартиру, находящуюся в ипотеке?

Для многих россиян жилищный кредит – единственный способ приобрести собственную жилплощадь. А банки только способствуют ипотечному кредитованию, предлагая все новые и новые программы.

Но порой ссуда еще не погашена, а залоговое жилье необходимо реализовать, например, в связи с переездом.

Тогда и возникает вопрос о том, можно ли продать квартиру в ипотеке, ведь имущественные права заемщика несколько ограничены.

Права владельца на кредитную квартиру

Суть ипотеки в том, что банк выдает вам деньги под залог покупаемой квартиры. Это называется обременением вашего новоприобретенного имущества. После покупки жилья закладная на него отправляется на хранение в кредитную организацию и находится там до тех пор, пока вы не погасите заем.

Все права участников ипотеки указаны в федеральном законе «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (от 16.07.1998 №102-ФЗ). Статья 29 этого документа разрешает покупателю имущества использовать его по прямому назначению. То есть жить в квартире, регистрировать в нее всех, кого душа пожелает, сдавать жилье в аренду и так далее.

А вот что касается распоряжения имуществом (права на продажу), есть кое-какие тонкости. В статье 37 говорится, что квартира может быть отчуждена, в том числе через продажу, – но только с согласия залогодателя.

А это значит, что при любом способе продажи первым шагом станет обращение в банк.

В противном случае сделка может быть оспорена, а имущество перейдет во владение банка – об этом нам говорит статья 301 Гражданского кодекса РФ.

Можно ли продать квартиру в ипотеке

Каждого третьего заемщика волнует вопрос: можно ли продать имущество, которое было приобретено за счет заемных средств? Поскольку данный продукт выдается на длительный срок, то кредиторы понимают, что могут случиться непредвиденные ситуации, поэтому в большинстве случаев не против продажи имущества.

Если внимательно изучить условия кредитного договора, то можно не только получить ответ на данный вопрос, но и узнать что следует для этого сделать. В кредитном договоре прописываются условия продажи, которые следует просто внимательно изучить.

На практике актуальны следующие варианты продажи:

  • Погашение долга ранее срока. Для такой сделки потребуется найти покупателя, который не против будет приобрести квартиру, обремененную залогом.
  • Перекредитование. Данный вариант подходит тем заемщикам, которые могут оформить кредит на более выгодных условиях, с целью погашения имеющегося ипотечного долга.
  • Смена заемщика. В этом случае потребуется найти покупателя, который согласится взять на себя ипотечный долг. Заемщик сможет получить только те средства, которые он выплатил финансовой компании, в счет погашения долга.

Получается, можно продать имущество, не выплатив ипотеку. Единственное, о чем необходимо помнить, что к данному вопросу следует подходить крайне ответственно.

Кто и зачем продает квартиры в ипотеке

Из множества причин, по которым люди пытаются продать квартиру, за которую еще не выплачен ипотечный кредит, отметим главные:

  • Невозможность обслуживать ипотеку. Владелец жилья потерял работу или другой источник дохода, и больше не в состоянии платить ежемесячно крупные суммы.
  • Желание (и возможность) улучшить жилищные условия. В этом году рост кредитования покупки жилья в РФ уже превысил 30%, снижается процентная ставка. Появляются новые возможности. Продажа квартиры дает недостающие средства для покупки новой большей жилплощади.
  • Семейные или бытовые обстоятельства. Развод, свадьба, плохие соседи, выявившиеся существенные недостатки квартиры (необязательно трещины на стенах – может быть, изменение маршрутов общественного транспорта или постройка по соседству шумного торгового центра).

Кто покупает квартиры в ипотеке

В 99 процентах случаев выставленная на продажу квартира с обременением продается по существенно сниженной цене. Для опытного риэлтора подобные предложения – золотое дно, поэтому чаще всего на объявления первыми откликаются именно они.

Кроме того, специалисты по недвижимости – народ рисковый, ради хорошей прибыли некоторые из них готовы платить вперед. И если вы согласны подвинуться по цене процентов на 20-30 от рыночной, можно воспользоваться услугой срочного выкупа.

Также риэлторы (естественно, опытные и грамотные) могут оказаться полезными, если потребуется убеждать сомневающихся и опасающихся покупателей.

Именно последние, не имеющие больших сумм, но желающие приобрести квартиру побольше и получше, – вторая категория покупателей жилья в ипотеке.

Они согласны на сложную сделку за дисконт процентов в 10 к рыночной цене, но предпочитают, чтобы их вел за руку опытный специалист.

Еще одна группа покупателей – ценители жилья в конкретных домах. Если ваша ипотечная квартира находится в жилом комплексе, куда стремится попасть жить полгорода, то беспокоиться не о чем: найдутся желающие и на предложение с обременением.

Законодательные нормы

Все ипотечные заемщики, да и простые обыватели, знают, что если человек решил взять ипотеку, недвижимость будет находиться в залоге у банка, пока он не вернет все деньги.

Такое правило действует у всех кредиторов, поскольку позволяет им подстраховаться: когда должник прекращает по каким-то причинам выполнять свои долговые обязательства, объект выставляют на продажу, а средства с его реализации забирают себе.

Согласно ч. 2 ст. 346 ГК РФ, залогодатель может пользоваться предметом залога в соответствии с договором, но отчуждать его без ведома и согласия залогодержателя (банка) – нет, если иное не предусмотрено договором. Т.е. в результате ипотечного кредитования квартира заемщика становится его собственностью. Однако при невыплаченной ипотеке юридических прав ее владелец не имеет.

Поскольку на недвижимость, заложенную по ипотечному договору, устанавливается обременение, отчуждение ее (продажа, обмен, повторный залог или внесение в качестве вклада, дарение) невозможно, если кредитор не даст на это добро. Разрешаются: завещать заложенное имущество, регистрировать в нем того, кого нужно. И даже условия соглашения по ипотеке не могут это запретить.

Что касается сдачи квартиры, дома в аренду и вообще передачи другим лицам на временное пользование/владение, то здесь законодательство дает такое право, если опять-таки иное не предусмотрено договором залога либо законом. К тому же, заемщика это не освобождает от выплат по ипотеке. Вывод: обменять, продать квартиру, взятую в ипотеку, можно либо с согласия кредитора, либо после снятия с нее обременения, полностью погасив кредит.

Согласие банка на продажу квартиры в ипотеке

Приобретенная квартира посредством ипотеки является имуществом должника, но чтобы продать ее, нужно получить согласие банка.

С одной стороны, банк заинтересован в полном погашении займа и не должен препятствовать продаже залоговой недвижимости, если заемщик не может больше нести долговые обязательства по ипотеке.

С другой стороны, при разрешении продажи залоговой недвижимости банк теряет свою возможную прибыль, связанную с выплатами процентов за использование заемных средств, выданных на приобретение этой недвижимости.

Если возможность продажи квартиры в обременении прописана в заключенном договоре, то банк не может отказать. Чтобы заемщики не злоупотребляли такой возможностью, продажа ипотечной квартиры сопровождается наложением существенных штрафных санкций и заградительных комиссий.

Но они несравнимы с вероятными последствиями из-за прекращения платежей по ипотеке. Если заемщик объективно не может больше регулярно платить по кредиту – ему не стоит затягивать с продажей, разумней разрешить сложившуюся ситуацию до судебного разбирательства.

Как можно продать квартиру в ипотеке?

Возможны следующие варианты продажи ипотечной квартиры:

  1. Досрочное погашение. Заемщик находит покупателя, согласного приобрести квартиру с обременением, и получает от него необходимую сумму для досрочного погашения ипотеки.
  2. Самостоятельная продажа. Банк заключает письменное соглашение о последующей покупке квартиры с покупателем. Покупатель рассчитывается по ипотеке, заемщик получает справку, свидетельствующую об отсутствии задолженности, и снимает самостоятельно обременение.
  3. Продажа с помощью банка. Покупатель вносит необходимые суммы для погашения ипотеки и покупки квартиры на две депозитные ячейки. Банк занимается снятием обременения сам.
  4. Продажа долговых обязательств. Для покупателя, желающего также приобрести ипотечную квартиру в кредит, существует схема перекредитования.

Досрочная уплата ипотеки

Этот способ – самый простой с точки зрения понимания, и самый сложный с точки зрения поиска покупателей, потому что нужен покупатель с наличкой. Схема сделки такова: вы берете у покупателя задаток, оплачиваете им остаток кредита, снимаете обременение и продаете квартиру уже как свободную от притязаний банка.

Этапы оформления:

  • Получаем согласие банка на продажу заложенной недвижимости. При этом в некоторых случаях нужно будет указать причину досрочного погашения ипотеки.
  • Вместе с банком определяем сумму оставшегося долга.
  • Составляем предварительный договор купли-продажи с покупателем, заверяем у нотариуса, что будет защищать интересы обеих сторон. Важно отразить в Договоре, что покупатель погашает кредит за владельца квартиры и остаток долга вносится как аванс или задаток (продавцу лучше оформлять задатком, так как в случае срыва сделки по вине покупателя, задаток остается у продавца квартиры);Это важный момент: он позволяет (по крайней мере, теоретически) вернуть задаток, если продавец вдруг передумает расставаться с квартирой, или с ним что-то случится.
  • Выписываем всех зарегистрированных в квартире, включая владельца. Несовершеннолетние также входят в этот список. Урегулирование вопроса с органами опеки происходит как при обычной сделке.
  • Берем у покупателя задаток, равный сумме остатка по ипотечному кредиту (можно взять и больше, но вряд ли покупатель расщедрится).
  • Вносим полученную сумму в банк, закрываем ипотеку, снимаем обременение.
  • Подписываем договор и регистрируем переход права собственности в регистрационной палате.
  • Получаем оставшуюся сумму от покупателя.

Плюсы

Все этапы сделки просты и понятны всем ее сторонам. Кроме того, это самый быстрый способ продажи, время ограничено только сроками проведения необходимых процедур в банке и госорганах. Вы не зависите от решения банка.

Минусы

Это наиболее рискованная для покупателя форма продажи ипотечной квартиры.

В любой момент после передачи задатка и снятия обременения продавец может отказаться от сделки, перестать выходить на связь, попасть в больницу, уйти из жизни, и заставить его или наследников вернуть деньги будет очень непросто. Нотариальное оформление договора будет на стороне покупателя, но решение вопроса через суд может сильно затянуть сроки.

Сфера применения

Именно из-за рискованности досрочное погашение ипотеки через покупателя – относительно редкий вариант, и используется он больше при продаже нового жилья, находящегося в процессе строительства.

Самостоятельная продажа

Ключевая рекомендация для продавца: не следует скрывать от потенциального покупателя тот факт, что продаваемое жильё находится под залогом у банка.

Такое поведение будет расценено как вовлечение покупателя в афёру. Сама же сделка совершается просто. Главное – всё делать по закону.

Допустим, квартира понравилась покупателю и он решил её приобрести, зная, что недвижимость находится под обременением.

Дальнейший ход сделки таков:

  • Покупатель обращается к кредитору с изъявлением желания о выкупе залога.
  • Сотрудники банка составляют с ним предварительное соглашение купли-продажи и нотариально заверяют документ.
  • Покупатель вносит необходимую для погашения задолженности сумму в одну банковскую ячейку, оставшуюся для заёмщика сумму — в другую.
  • С квартиры снимается обременение.
  • Оформляется договор купли-продажи в Росреестре.
  • Банк и заёмщик получают доступ к ячейкам с деньгами.

Продажа с помощью банка

К этому варианту прибегают лица, которые не могут или не имеют желания присутствовать лично на сделке. Тогда главное участие принимает кредитор.

Все этапы, от начала до конца, (оценка квартиры, поиск покупателя, демонстрация объекта, снятие обременения и т.д.) совершают банковские сотрудники и лицо, которое собирается купить квартиру, взятую по ипотеке.

Будущему новому владельцу придется оплатить ипотеку и переоформить жилье на свое имя.

Если между ценой на жилплощадь и суммой ипотечной задолженности образуется денежный остаток, их полагается отдать продавцу. Они будут храниться в ячейке. Доступ к ним он получит после подписания всех документов.

Подобная схема выгодна заемщику тем, что он может продать квартиру после ипотеки, не взваливая на свои плечи все хлопоты, связанные с оформлением, не тратя личного времени, не беспокоясь о безопасности проведения операции.

Потребуется только ваша подпись. Но банки не особо заинтересованы в продаже ипотечной недвижимости, т.к. они не имеют со сделки прибыль, а только возвращают кредитные средства. К тому же, цена продажи снижается, проходит больше времени.

Продажа с погашением ипотеки в ходе сделки

Вариант, при котором банк участвует в сделке как непосредственный получатель задатка. Саму сделку проводит продавец (лучше с привлечением знакомого риэлтора или по рекомендациям своих знакомых). Отличительной особенностью является использование банковской депозитарной ячейки, а точнее двух.

Этапы оформления:

  • Получаем согласие банка на продажу заложенной недвижимости.
  • Вместе с банком определяем сумму оставшегося долга.
  • Покупатель закладывает деньги в две ячейки: одну для банка (в размере невыплаченной ипотеки), вторую (остаток) для продавца.
  • Подписывается договор купли-продажи и регистрируем сделку в Росреестре.
  • После регистрации перехода права собственности залоговое обязательство переходит к покупателю, а продавец получает деньги из первой ячейки для погашения остатка долга по ипотеке.
  • Затем банк выдает покупателю погашенную закладную на квартиру по которой он получает выписку из ЕГРН об отсутствии обременения. Обычно все это происходит в МФЦ.
  • После выполнения перечисленных выше условий продавец получает доступ ко второй ячейке с оставшимися деньгами.

Как продать квартиру в ипотеке и купить другую

Как можно продать квартиру, находящуюся в ипотеке?

В среднем ипотечный кредит выплачивается за 15-20 лет. За это время с семьей, купившей квартиру в кредит через банк, может случиться очень многое: рождение детей, смена работы, ее потеря, болезни, переезды. И в какой-то момент придется задуматься о новом жилье – но как быть, если уже имеющаяся собственность все еще находится в залоге банка?

Многие по своему незнанию полагают, что продать жилье, находящееся в залоге банка, невозможно. Однако если же вам вдруг понадобилось переехать и избавиться от старой недвижимости, есть варианты ее продажи. Итак, можно ли продать квартиру в ипотеке? В чем особенности этой процедуры и стоит ли игра свеч? Расскажем в этой статье.

Причины для продажи квартиры

Начнем издалека. Что такое ипотека в принципе? Банк дает вам деньги под залог жилой площади, которую вы планируете приобрести. То есть, оплатив новое жилье, вы передаете права на него банку. Это называется обременением новоприобретенного имущества. Закладная на купленную собственность хранится в банке до момента полной выплаты долга.

Что это значит для участников сделки? Права покупателя закреплены в ФЗ «Об ипотеке» и подразумевают, что ипотечный заемщик может использовать купленную квартиру по ее прямому назначению – жить в ней, регистрировать в ней всех, кого захочет, сдавать в аренду и так далее. Ограничивается только право на продажу.

В ст. 37 того же ФЗ говорится, что собственность может быть отчуждена, например, для продажи, но для этого нужно согласие залогодателя – то есть разрешение банка, в котором вы оформляли кредит. Если вы попытаетесь продать ипотечную квартиру без согласия кредитора, сделка будет оспорена, а имущество перейдет во владение банка (ст. 301 ГК РФ).

Чтобы получить разрешение, нужно обозначить четкие причины продажи. Мы уже коротко коснулись этой темы ранее, в введении к статье. Однако стоит рассказать подробнее. Чаще всего заемщики продают жилье в ипотеке банков по следующим причинам:

  • Невозможность обслуживать ипотеку

Все, кто хоть раз имел дело с банком, знают, что кредиторов не волнует материальное положение заемщика. Платежи нужно погашать ежемесячно и вовремя – иначе есть вероятность накопить огромный долг из-за повышения ставок и штрафов.

Поэтому при ухудшении своего материального благополучия (потеря работы из-за сокращения, разорилось ваше предприятие или прогорел бизнес), стоит сразу же обратиться в банк.

Здесь вам предложат несколько вариантов решения проблемы – перекредитование или рефинансирование на более выгодных условиях, либо, если вы не видите возможности улучшения своего материального положения, продать ипотечную квартиру и переехать на съемное жилье или к родственникам, в зависимости от ваших обстоятельств.

  • Желание, возможность или необходимость улучшить – или сменить жилищные условия

Например, при пополнении в семье, вам может потребоваться еще одна комната. Или же вам необходимо переехать по работе.

Также причиной может стать простое желание переехать в более комфортное место – в благоприятном районе, на удобном этаже и т. д. Здесь также есть две опции решения проблемы.

Первая – получение второй ипотеки, если позволяют доходы вашей семьи. Второй вариант – продажа имеющегося жилья.

  • Семейные и бытовые обстоятельства

Можно продать квартиру и в случае, если вы собираетесь разводиться, жениться или выходить замуж. И даже если у вас происходят конфликты с соседями. И даже если вы обнаружили недостаток застройки – неважно, появившаяся ли это трещина в потолке, которой ранее не было, либо изменение маршрутов общественного транспорта или шумное строительство неподалеку.

Можно ли продать ипотечную квартиру – и заработать на этом? Можно. Однако этот вариант годится только тем, кто заранее решил заработать на продаже собственности в новостройке – или в тех случаях, когда необходимость в купленном в ипотеку жилье отпала за время его строительства.

Схема выглядит так: вы покупаете жилье на ранних этапах строительства и добросовестно выплачиваете кредит весь срок до сдачи объекта в эксплуатацию. Готовый объект будет стоить гораздо дороже, а значит вы сможете перекрыть все расходы на ипотеку.

Специалисты советуют продавать ипотечную собственность до ее сдачи в эксплуатацию – так будет проще переоформить договор.

Кто готов купить квартиру в ипотеке?

У тех, кто собирается продать квартиру в залоге банка, часто возникает вопрос – кто будет ее покупать? Кто захочет иметь дело с залоговой недвижимостью, обремененной ипотекой? Несмотря на расхожее мнение, такие покупатели существуют – и делятся на несколько категорий.

Первая категория – это риелторы. Дело в том, что чаще всего квартиры в обременении продаются по сниженной цене. Для этих специалистов по недвижимости такие сделки – настоящая находка, поэтому чаще всего на объявления откликаются именно они. Ради прибыли они даже готовы внести выплату вперед, особенно если вы готовы «скинуть» 20−30% от рыночной стоимости.

Вторая категория покупателей – люди, не имеющие достаточного количества денег, но желающие обзавестись собственностью побольше или в хорошем районе. Эти покупатели часто сомневаются в решении приобрести жилье в обременении, поэтому на помощь приходят как раз-таки риелторы – ведение сделок купли-продажи опытным специалистом увеличивает шанс получить выгоду для всех ее участников.

И третья категория – это «ценители, люди, давно присмотревшие квартиру в конкретном районе или жилом комплексе, но не имеющие достаточных средств. Если ваше жилье – лакомый кусочек, — вы сможете его быстро продать.

Способы продажи

Как продать ипотечную квартиру? Как мы уже отметили выше, обычная схема с договором купли-продажи здесь не работает. Любой из описанных нами далее способов начнется с обращения в банк.

Всего существует четыре варианта продажи собственности в залоге банка:

  • Досрочное погашение ипотеки,
  • Продажа с погашением ипотеки по ходу сделки,
  • Продажа жилья вместе с долгом,
  • Продажа недвижимости банком.

Расскажем о каждом способе подробнее.

Досрочное погашение ипотеки

Самый простой для понимания, но крайне сложный для владельцев жилья способ – досрочное погашение кредита и снятие обременения с квартиры с последующей ее продажей. Как это выглядит на деле?

Для этого вам потребуется заранее найти покупателя с уже имеющейся суммой для оплаты. Вы берете задаток, погашаете им оставшийся долг в банке, снимаете обременение, после чего продаете уже свободное от залога жилье.

Поэтапно схема выглядит так:

  • Получение согласия от банка и определение оставшегося долга;
  • Составление предварительного договора купли-продажи с покупателем и заверение его у нотариуса;
  • Выписка всех зарегистрированных жильцов из квартиры – включая ее владельца и несовершеннолетних;
  • Получения задатка, равного по сумме оставшемуся долгу, и внесение средств в банк;
  • Подписание договора и регистрация нового права собственности;
  • Получение остатка от покупателя.

С одной стороны, этот способ – самый простой и понятный. С другой – самый рисковый для покупателя. Существует множество историй о том, как продавец получал задаток и просто переставал выходить на связь.

Случалось и так, что продавец заболевал или умирал, и его родственники и наследники отказывались возвращать деньги. Закон, конечно же, будет на стороне покупателя, однако судебный процесс может затянуться на очень долгое время.

Поэтому сложно найти того, кто согласиться приобрести ипотечное жилье по этой схеме.

Продажа с погашением ипотеки по ходу сделки

Как продать ипотечную квартиру с большей вероятностью? Во втором способе банк участвует как получатель задатка, а сделку проводит владелец. Но при этом используются две банковские депозитарные ячейки.

Как это выглядит?

  • Продавец получает согласие банка и определяет сумму оставшегося долга;
  • Покупатель открывает две депозитарные ячейки: одна в размере невыплаченной ипотеки, другая с остатком – для продавца;
  • Подписывается договор купли-продажи, регистрируется сделка;
  • Продавец получает деньги, чтобы погасить остаток долга, а залоговое обязательство переходит покупателю;
  • Покупатель получает погашенную закладную, после – выписку об отсутствии обременения;
  • После выполнения всех перечисленных условий продавец получает оставшиеся деньги из второй ячейки.

Сделку контролирует банк, поэтому она безопасна для всех ее сторон. Продавец не исчезнет, покупатель сможет вернуть деньги в случае форс-мажорных обстоятельства, а банк гарантированно получает остаток долга.

Продажа жилья вместе с долгом

Этой схемой пользуются покупатели, у которых нет достаточных средств для покупки – вместе с квартирой им передаются обязательства предыдущего владельца. При этом условия по ипотеке могут остаться прежними или поменяться. Главный плюс для покупателя – возможность купить новую собственность на лучших условиях, чем при оформлении «свежей» ипотеки.

Как продать квартиру в ипотеке по схеме «перезайма»?

  • Сообщите в банк о желании досрочно погасить кредит;
  • Найдите покупателей, готовых взять жилье в ипотеку, уже имеющих сумму не меньше, чем оставшийся долг по кредиту;
  • Заключите договор задатка с покупателем и заверьте его у нотариуса;
  • Покупатель вносит первый взнос, которым полностью погашает ваш долг;
  • С недвижимости снимается обременение;
  • Далее оформляется новая ипотека, но уже в банке, в котором ее хочет оформить покупатель;
  • Происходит оценка жилья;
  • После одобрения сделки подписывается новый договор купли-продажи и регистрируется право перехода собственности.

Риски обеих сторон – минимальны. Единственный ее минус – это сложный процесс поиска покупателя. Чаще всего этим занимаются агентства недвижимости, прикрепленные к банку.

Продажа недвижимости банком

Этот способ чаще всего применяется при серьезных просрочках по кредиту или тогда, когда сам заемщик не имеет возможности далее выплачивать долг. В этом жилье продается на специализированных площадках.

  • Первый этап – получение согласия как банка, так и заемщика;
  • Подписание согласия на продажу через структуры кредитной организации;
  • Оценка собственности и выставление ее на торги, поиск покупателей – процесс может затянуться на долгое время, а цена – понижаться.

    При этом продавец – то есть первый заемщик, — не сможет этому возразить;

  • Покупатель снова создает две ячейки: в первую помещается сумма, равная долгу заемщика, во вторую – деньги для продавца.

    В зависимости от суммы долга, покупатель может не получить ничего с этой сделки;

  • Заключение договора купли-продажи, снятие обременения и открытие ячейки;
  • Регистрация перехода права собственности и открытие ячейки с деньгами для продавца.

В этом случае продавец может не волноваться о сопровождении сделки – эта задача полностью лежит на банке. Однако цена, как правило, сильно снижена, так как банку важно вернуть выданные заемщику деньги, и интересы продавца кредитора не волнуют. Поэтому часто сумма продажи равна конечному остатку ипотечного кредита.

Список документов

Итак, мы разобрались в том, как продать квартиру и какие способы существуют. Для каждого из приведенных вариантов существует свой набор документов, который вам необходимо уточнить в банке. Мы же приведем полный список.

  • Паспорта всех владельцев или свидетельства о рождении для детей, младше 14 лет;
  • Выписка из ЕГРН на продаваемую собственность;
  • Технический паспорт жилья;
  • Выписка из домовой книги со списком всех зарегистрированных лиц – если на момент продажи там будет прописан хоть один человек, банк откажет в проведении сделки;
  • Справка из управляющей компании об отсутствии долга по коммунальным платежам;
  • Разрешение органов опеки на продажу в случае, если среди владельцев есть несовершеннолетние лица;
  • Нотариально заверенное согласие супруга, если собственность куплена в браке, в том числе и после развода;
  • Справка об оценке недвижимости.

Каковы риски?

Как уже было сказано выше, не каждый решится купить жилье, обремененное ипотекой. Разберем этот момент подробнее.

Продавец практически не рискует. Залоговые права зарегистрированы в Росреестре, а значит, никто не сможет лишить его жилплощади до тех пор, пока сделка не будет завершена, а обременение не будет снято.

Больше всех рискует именно покупатель. Так, если продавец не согласовал сделку с банком, ее могут оспорить.

Кроме того, бывают случаи, когда продавец «сбегает» после получения задатка и снятия залога, и получить деньги назад становится очень сложно.

Причем это может произойти и без злого умысла продавца – форс-мажорные обстоятельства, проблемы с документами, органами опеки, болезни или даже смерть могут помешать планам продавца. В любом случае вернуть задаток будет крайне проблематично.

Поэтому для максимального комфорта всех сторон сделки мы рекомендуем сотрудничество с банком и проверенными риелторами. Таким образом сделка станет выгодной и для покупателя, и продавца. Правда и мифы о деньгах в Яндекс Дзен Ипотека Население Общество

Юридические советы от экспертов
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: